企業房屋建筑零星維修合同招標與管理
發布時間：2015-09-18 閱讀次數：318 來源：系統管理員 作者：
某集團公司是一家以機械制造為主的大型國有企業，工廠占地面積800余畝，生產經營性房屋建筑物面積約21萬m2，房屋資產價值達13.33億元人民幣。資產總額大、種類多，每年投入的日常修繕保養資金達500萬元以上。通過年度房屋零星維修施工合同招標和管理，使得房屋維修管理工作十分規范，同時節約了維修資金，取得了實實在在的經濟效益。
房屋零星維修具有不確定性、種類零散性和費用小額性等特點，選擇施工單位和項目管理的難度較大。采用招標的方式選擇施工單位十分有必要，并且通過前期策劃和過程控制是可以實現的。
第一，通過招標的方式選擇施工單位，簽訂年度維修合同，能確保維修隊伍相對穩定，有利于開展質量、安全和進度控制等項目管理。房屋零星維修具有不確定性、種類零散性和費用小額性等特點，但因零星維修工作往往比工程項目中最小計量單位——工序還要零碎，采用定額或清單計價都不便于準確計算維修費用。施工單位也因單次施工組織難、窩工、材料浪費和額度小等原因虛高報價。基于此，不論是職能部門還是專業的造價咨詢公司都難以對結算合理準確地審核，結算一拖再拖，糾紛不斷。最終造成的局面是一方面企業集團修繕改造成本虛高，另一方面施工單位因賺不到合理利潤而不愿長期合作。維修項目質量驗收往往也沒有現行標準，沒有質保期限，對于施工質量的判定，對于因質量缺陷返工重修的認定缺乏依據。如果施工隊伍不穩定，維修時間和質量都難以保證。
第二，采用招標的方式選擇施工單位可以充分引入競爭，選擇真正具備實力和管理經驗的施工單位。從全年來看，工程費用總額會達到幾百萬元甚至上千萬元，使得參與競標的施工企業在投標階段往往會比較理性的對待清單報價，從而盡可能依據市場和自身實力據實報價。
第三，雖然單次維修費用極低，但是全年維修次數多，積少成多年支出費用總額會比較大。為避免大額資金化整為零，處于無制度約束的失控狀態，必須通過一系列管理制度加以規范。通過招標管理可以將全年零星維修費用的使用實現集中審批、集中審核、集中支付。
既然房屋建筑零星維修合同招標如此有必要，那如何做好招標工作及項目管理呢？
首先，在每年年底進行年度房屋零星維修施工合同招標，確定施工單位，簽訂年度施工合同。
對企業集團所涉及的上千項維修項目做出年度費用概算，依據上一年維修的主要項目和數量，估計本年度維修項目和工程量。對于極少出現的維修項目，可將其工程量暫定為1單位（如1m、1個、1m2、1t等）。據此內容編制詳細的項目清單，邀請3~5家施工單位針對項目清單投標報價。施工單位依據自身能力和中標期望對所有項目清單逐一填報價格。評標時，對隨機抽取評標項和固定評標項進行詳細評審，上一年主要維修項目應列為固定評標項。將評標項目清單和工程量，當場套入施工單位的投標報價中，匯總后低價中標。一旦確定了中標單位，其報價將作為本企業集團房屋零星維修單價信息庫，單價全年有效且不得以任何理由調整。中標人承攬全企業集團所屬子（分）公司維修業務，若維修實施中遇到單價庫中沒有的項目，由施工單位先行報價，經雙方協商一致后再組織實施，并將該維修項目單價增加到維修單價信息庫中。維修工作完成需確認其工作量，結算時將所有工程量逐一乘以對應合同單價，匯總后確定每次結算費用。應強調的是，如此操作實務應在招標文件和合同條款中明確體現。
將工程造價確定工作前移，先將價格談判確定，再進行施工，做到施工前就確定工作單價，又能簡化程序，提高工作效率。
其次，應做好日常維修項目管理工作。維修申請單位、資產管理部門應做好審批、計劃、施工組織等工作。有必要結合企業集團實際情況制訂《房屋建筑物維修管理辦法》，確定房屋維修管理的組織機構和管理職能，規范審批流程，明確施工單位選擇方式和規范施工管理活動，規范驗收和結算工作，將房屋維修管理工作的方方面面納入到系統管理，真正形成一個管理體系。
最后，做好驗收和結算等合同管理工作。維修項目完工經施工單位自檢合格后可提出驗收申請。一般維修項目驗收內容應包括審查項目實施的合規性、審核合同完成情況、檢查工程質量、安全控制是否符合合同約定、審查竣工資料、復核工程量和工程造價等。
綜上所述，房屋零星維修招標是有必要且是可以實現的，通過房屋零星維修合同招標和管理可以進一步豐富企業精細化管理。
文章來源：中國招標投標協會
//www.ctba.org.cn/list_show.jsp?record_id=213503
房屋零星維修具有不確定性、種類零散性和費用小額性等特點，選擇施工單位和項目管理的難度較大。采用招標的方式選擇施工單位十分有必要，并且通過前期策劃和過程控制是可以實現的。
第一，通過招標的方式選擇施工單位，簽訂年度維修合同，能確保維修隊伍相對穩定，有利于開展質量、安全和進度控制等項目管理。房屋零星維修具有不確定性、種類零散性和費用小額性等特點，但因零星維修工作往往比工程項目中最小計量單位——工序還要零碎，采用定額或清單計價都不便于準確計算維修費用。施工單位也因單次施工組織難、窩工、材料浪費和額度小等原因虛高報價。基于此，不論是職能部門還是專業的造價咨詢公司都難以對結算合理準確地審核，結算一拖再拖，糾紛不斷。最終造成的局面是一方面企業集團修繕改造成本虛高，另一方面施工單位因賺不到合理利潤而不愿長期合作。維修項目質量驗收往往也沒有現行標準，沒有質保期限，對于施工質量的判定，對于因質量缺陷返工重修的認定缺乏依據。如果施工隊伍不穩定，維修時間和質量都難以保證。
第二，采用招標的方式選擇施工單位可以充分引入競爭，選擇真正具備實力和管理經驗的施工單位。從全年來看，工程費用總額會達到幾百萬元甚至上千萬元，使得參與競標的施工企業在投標階段往往會比較理性的對待清單報價，從而盡可能依據市場和自身實力據實報價。
第三，雖然單次維修費用極低，但是全年維修次數多，積少成多年支出費用總額會比較大。為避免大額資金化整為零，處于無制度約束的失控狀態，必須通過一系列管理制度加以規范。通過招標管理可以將全年零星維修費用的使用實現集中審批、集中審核、集中支付。
既然房屋建筑零星維修合同招標如此有必要，那如何做好招標工作及項目管理呢？
首先，在每年年底進行年度房屋零星維修施工合同招標，確定施工單位，簽訂年度施工合同。
對企業集團所涉及的上千項維修項目做出年度費用概算，依據上一年維修的主要項目和數量，估計本年度維修項目和工程量。對于極少出現的維修項目，可將其工程量暫定為1單位（如1m、1個、1m2、1t等）。據此內容編制詳細的項目清單，邀請3~5家施工單位針對項目清單投標報價。施工單位依據自身能力和中標期望對所有項目清單逐一填報價格。評標時，對隨機抽取評標項和固定評標項進行詳細評審，上一年主要維修項目應列為固定評標項。將評標項目清單和工程量，當場套入施工單位的投標報價中，匯總后低價中標。一旦確定了中標單位，其報價將作為本企業集團房屋零星維修單價信息庫，單價全年有效且不得以任何理由調整。中標人承攬全企業集團所屬子（分）公司維修業務，若維修實施中遇到單價庫中沒有的項目，由施工單位先行報價，經雙方協商一致后再組織實施，并將該維修項目單價增加到維修單價信息庫中。維修工作完成需確認其工作量，結算時將所有工程量逐一乘以對應合同單價，匯總后確定每次結算費用。應強調的是，如此操作實務應在招標文件和合同條款中明確體現。
將工程造價確定工作前移，先將價格談判確定，再進行施工，做到施工前就確定工作單價，又能簡化程序，提高工作效率。
其次，應做好日常維修項目管理工作。維修申請單位、資產管理部門應做好審批、計劃、施工組織等工作。有必要結合企業集團實際情況制訂《房屋建筑物維修管理辦法》，確定房屋維修管理的組織機構和管理職能，規范審批流程，明確施工單位選擇方式和規范施工管理活動，規范驗收和結算工作，將房屋維修管理工作的方方面面納入到系統管理，真正形成一個管理體系。
最后，做好驗收和結算等合同管理工作。維修項目完工經施工單位自檢合格后可提出驗收申請。一般維修項目驗收內容應包括審查項目實施的合規性、審核合同完成情況、檢查工程質量、安全控制是否符合合同約定、審查竣工資料、復核工程量和工程造價等。
綜上所述，房屋零星維修招標是有必要且是可以實現的，通過房屋零星維修合同招標和管理可以進一步豐富企業精細化管理。
文章來源：中國招標投標協會
//www.ctba.org.cn/list_show.jsp?record_id=213503